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土地增值稅根源在征稅基礎(2)

時間:2013-12-11? 點擊: 次 來源:未知

  土地增值稅屬于地方稅,開征該稅種的原本用意在于調節(jié)土地增值收益,開征的背景是上世紀90年代初沿海地區(qū)瘋狂的“炒地”行為。但目前看,地方政府看重土地,除了土地出讓后對增值收益征稅外,更重視的是以土地出讓帶動的區(qū)域經濟發(fā)展,這樣的經濟體量(GDP政績)和相應的營業(yè)稅稅基(地方稅收的“大頭”)是土地增值稅所無法比擬的,這就是為何地方政府犧牲土地收益來招商引資的原因,甚至在有的情況下連土地增值稅都會減免。據(jù)《財經》雜志報道,號稱地產界“勞斯萊斯”的星河灣在2009年進入鄂爾多斯后,擬規(guī)劃建設該市有史以來最大的房地產項目,規(guī)劃面積11820畝,規(guī)劃人口5.6萬人。為了綁定星河灣對于鄂爾多斯市的長期投資,根據(jù)星河灣方面與鄂爾多斯市政府簽訂的投資協(xié)議,當?shù)爻吮WC星河灣項目用地不少于1萬畝,建設用地不少于5000畝外,更承諾,如果星河灣方面不轉讓該處土地,將免除相關的土地增值稅。
  可以說,與地方政府嚴格清算房地產項目所獲得的土地增值稅額相比,開發(fā)商前期投入和后續(xù)項目建設對于項目所在地整體地價升值的貢獻、區(qū)域整體開發(fā)品質的提升、區(qū)域后續(xù)開發(fā)所需基礎設施條件的完善,甚至是城市面貌的改善等等,都具有長遠的意義,對于地方政府固定資產投資、經濟總量、稅收收入、GDP政績等具有持續(xù)的貢獻。這是短期的、數(shù)得見的土地增值稅所無法比擬的。即使是算經濟賬,二者也不在一個數(shù)量級上,這就是為何國內知名的大型開發(fā)商受到各地方政府待見的主要原因。
  因此,土地增值稅在我國不具備嚴格征收的基礎,2007年以來的7年,之所以我國土地增值稅年均增幅達到47.7%,很大程度上是房地產市場規(guī)模的擴張,而并非地方稅務征管部門嚴格征管的結果。2008-2012年,房地產上市公司年均土地增值稅稅率僅為5.7%,這不僅與30%-60%的稅率累進設置相差甚遠,而且與2003年以來地價水平年均上漲23%(根據(jù)REICO統(tǒng)計)的現(xiàn)實也不相符。
  土地增值稅征收不力不在稅制設計復雜,盡管增值稅和所得稅都存在避稅空間、跨期的問題,但實施多極累進是國際慣例,不能成為簡化稅種的依據(jù);對房地產行業(yè)實施“先預征-后清算”的征收模式,符合房地產項目超長開發(fā)周期的特征。在我國,這一周期更長,更需要這樣的征收模式,而且也符合根據(jù)收支實現(xiàn)制來調整實際納稅額的原則。我國之所以在關鍵的“清算”環(huán)節(jié)流于形式,并不在于會計核算本身,而在于“房地產行業(yè)經營情況確實復雜”,前述國稅總局財產行為稅司負責人所言的“房地產行業(yè)經營情況復雜”可能道出了其中的緣由。
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