房地產(chǎn)是一個比較特殊的行業(yè)，會計核算有其特殊性。同時稅務(wù)處理的方法也有其特殊性，涉及的稅種很多，其中主要的稅種有營業(yè)稅、所得稅以及土地增值稅。本文主要以房地產(chǎn)成本稅收中的土地增值稅的不同核算方式作為切入點，闡述了核算方式不同對于稅種的影響，筆者結(jié)合當前的形勢也給出了一些建議。
　　一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)核算
　　房地產(chǎn)企業(yè)會計形成的時間不長，不如工業(yè)會計與商業(yè)會計那么成熟，但大多內(nèi)容基本差不多，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算與其他會計最大的不同體現(xiàn)在存貨的成本核算以及企業(yè)收入核算。其中房地產(chǎn)企業(yè)存貨的核算內(nèi)容主要是工程成本(費用)的核算，核算科目不象其他會計那樣相對固定，但筆者建議，為了稅務(wù)清算的方便，最好根據(jù)稅法中相關(guān)成本扣除的要求設(shè)置成本科目，即具體為：
　　(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。
　　(2)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房增開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房增開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補償費，前期工程費，建筑安裝工程費，基礎(chǔ)設(shè)施費，公共配套設(shè)施費，開發(fā)間接費用。
　　(3)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用，管理費用，財務(wù)費用。
　　(4)舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格，評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。
　　(5)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅，城市維護建設(shè)稅，印花稅，因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。
　　(6)開發(fā)間接費用。
　　二、房地產(chǎn)稅收和核算對于稅收的影響
　　(一)土地增值稅、企業(yè)所得稅及營業(yè)稅
　　1.土地增值稅
　　土地增值稅指的是對關(guān)于土地的使用權(quán)來進行轉(zhuǎn)讓，即賣出土地或土地上的建筑物(房屋)所獲得的利益進行征收的稅，以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。一般以土地增值額的百分之三十到百分之六十計征。作為稅收的依據(jù)的是土地增值額(銷售收入減去相應成本及扣除)，計算比較復雜。其扣除的對應成本科目就是上面講到的成本科目。但平時是按預售收入預交，一般為1%到3%。預售收入結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入時對應結(jié)轉(zhuǎn)相應的成本。
　　2.企業(yè)所得稅
　　對在中國境內(nèi)的企業(yè)和其他組織所獲得的收益所征的稅就是企業(yè)所得稅。房地產(chǎn)企業(yè)主要是銷售土地或土地上的建筑物所獲得收益。特殊性體現(xiàn)在預售開始后，按預售收入的多少乘上一定的預計的預售利潤率計算出一定的預計利潤并入當期應稅所得額計算當期所得稅，一年一清算。結(jié)轉(zhuǎn)收入時再進行調(diào)整結(jié)轉(zhuǎn)收入當年的應稅所得額。需要說明的是，計算應稅所得額時房地產(chǎn)企業(yè)的預售收入可以作為業(yè)務(wù)宣傳費、招待費等一些按收入比例扣除的費用的扣除依據(jù)。