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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃分析

時間:2011-10-26? 點擊: 次 來源:未知

  一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃技術(shù)

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于其業(yè)務(wù)范圍廣,經(jīng)營活動復(fù)雜,因此,采用的籌劃技術(shù)也是多種多樣的,根據(jù)其特點和經(jīng)營業(yè)務(wù),對其采用的稅收籌劃技術(shù)可以歸納為以下幾種。

  (一)規(guī)避平臺籌劃

  土地增值稅適用四級超率累進稅率,存在著明顯地稅率跳躍臨界點。因此,可以利用規(guī)避平臺籌劃規(guī)律進行籌劃節(jié)稅,其關(guān)鍵性的操作是控制增長率,可以通過價格、扣除額的調(diào)節(jié)來實現(xiàn)。

  (二)投資轉(zhuǎn)化技術(shù)

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了開發(fā)、銷售房產(chǎn)這一傳統(tǒng)經(jīng)營模式外,還可以采用出租、投資聯(lián)營等多樣的經(jīng)營模式,轉(zhuǎn)化技術(shù)對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,其效果非常明顯。

  (三)稅基籌劃技術(shù)

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金占用量大,需要不斷籌措資金維持其開發(fā)能力,而資金籌劃中的稅收籌劃,集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發(fā)行債券籌資等都是融資方式,可以利用利息抵稅效應(yīng)降低稅負,而發(fā)行股票則屬于權(quán)益資金模式,只能按稅后利潤分配,不能有效降低稅基。

 ?。ㄋ模崿F(xiàn)技術(shù)

  主營業(yè)務(wù)收入的籌劃,其切入點是運用實現(xiàn)技術(shù),合理控制和確認收入的實現(xiàn),降低稅負。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說,稅收政策對其收入的約束是相當嚴格的,預(yù)售收入也要按預(yù)計利潤率調(diào)增應(yīng)納稅所得額,預(yù)繳企業(yè)所得稅。房產(chǎn)銷售定金、預(yù)收房產(chǎn)款都要納入收入總額繳納營業(yè)稅。

  二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收籌劃方式

  (一)利用臨界點進行稅收籌劃

  納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經(jīng)營中遇到稅收臨界點時,通過增減收入或支出,避免承擔較重的稅負。目前利用該方法最多的就是房地產(chǎn)開發(fā)中籌劃土地增值稅。稅法規(guī)定,納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額的20%的,免征土地增值稅;增值額超過扣除項目金額20%的,應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據(jù)臨界點的稅負效應(yīng),可以進行納稅籌劃。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的普通標準住宅出售的增值率在 20%這個臨界點上,一是通過適當控制出售價格。銷售收入下降了,而可扣除項目金額不變,增值率自然會降低。當然,這會帶來另一種后果,即導(dǎo)致收入的減少,此舉是否可取,就得比較減少的收入和控制增值率減少的稅金支出的大小,權(quán)衡得失做出選擇。二是增加可扣除項目金額。比如增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用等,使商品房的質(zhì)量進一步提高。但是,在增加房地產(chǎn)開發(fā)費用時,應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制,開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%。

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